LA Elegida de la Semana (31) - INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A. (IRSA)

11.07.2021

IRSA (Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima) es una sociedad comercial de capitales argentinos, controlada por Cresud S.A.C.I.F. y A. en un 64%, dedicada a los bienes raíces. Junto con numerosas empresas que controla, conforma el grupo inmobiliario más grande de la Argentina, propietario de los principales centros comerciales y responsable de algunos de los mayores proyectos inmobiliarios del país. Su actual presidente y accionista principal, tanto de forma directa como a través de la empresa Cresud S.A., es Eduardo Elsztain.

Fundada en 1943, en 1991 fue adquirida por la administración actual, que la reestructuró con los actuales objetivos.

Desde 1996, a través de su subsidiaria Alto Palermo S.A. (APSA), expandió sus actividades inmobiliarias en el segmento de los centros comerciales ("shoppings"), mediante la adquisición de participaciones controlantes en doce centros comerciales.

En 1996 le compró al Estado el edificio de las Galerías Pacífico en una operación sospechada de corrupción,8​ y en el año 2000 lo vendió.9​ En 1997 IRSA incursionó en el mercado hotelero mediante la adquisición del 50% de participación en el Hotel Llao Llao, próximo a Bariloche, y en el Hotel Intercontinental en la Ciudad de Buenos Aires. En 1998 adquirió también el Hotel Libertador en la Ciudad de Buenos Aires y posteriormente vendió un 20% de su participación a una filial de Sheraton Hotels.

En el 2004, IRSA aumentó su participación accionaria en Banco Hipotecario, donde actualmente detenta un 21% del capital.

En mayo de 2008 se hace propietaria del Edificio República, moderno conglomerado de oficinas cercano a Catalinas Norte, cuyo diseño pertenece al afamado arquitecto tucumano César Pelli.

En el 2009, IRSA inauguró el DOT Baires Shopping en el barrio de Saavedra en la Ciudad de Buenos Aires.

En diciembre de 2013, se hace la inauguración del centro comercial número 14 del portafolio del grupo denominado Distrito Arcos. Días siguientes, la justicia posterga la apertura del mismo debido a reclamos de los comerciantes de la zona.

En diciembre de 2014, tras una larga disputa legal, se hace apertura del centro comercial.

En 2018 junto a Diego Finkelstein compró el 60% del DIRECTV Arena a través de la empresa Ogden Argentina


Analizando variables de la última década, podemos apreciar que la variación de IRSA esta muy a la par del promedio del Merval, por debajo de la inflación y el dólar oficial y muy por debajo del CCL:

Patrimonio neto de la Empresa desde 2017:

IRSA con Solvencia óptima:

Liquidez en caída durante el último Q:

Ingresos de la empresa desde Julio 2020 para acá muy por debajo de lo que venía siendo en los últimos años, muy afectada por la cuarentena:

Resultado negativo hasta aquí este 2021:

Precio en dólares desde 1999, más allá de la baja genuina influenciado por la suba del CCL en éste último período.

En el caso de este activo, el cuál ha vendido bienes para contrarrestar deuda, y que actualmente se le han destrabado negocios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, podríamos decir que esta haciendo piso, a diferencia de otras empresas, ya que aquí el contexto podría ayudarla, fin de la cuarentena, incentivos al consumo y a la construcción suelen ser políticas de gobierno sobre todo en épocas electorales:

Relación con su controlante Cresud, se puede ver un desfazaje importante a partir de este año, más allá de la suba de la soja que afectó positivamente a Cresud, pero que la misma se viene dando desde junio 2020:


Una de las últimas ventas:

IRSA Propiedades Comerciales, el grupo encabezado por Eduardo Elsztain, vendió la torre de oficinas de Bouchard 710 por u$s 87,2 millones. El comprador es la empresa química Dow, que paga al contado y conserva a las compañías que hoy alquilan pisos en el edificio.

Como explica la compañía en la comunicación a la CNV, "se trata de un edificio de oficinas de categoría AAA, con calificación LEED Gold, ubicado en una de las zonas corporativas premium de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires". Por ese edificio había pagado u$s 27,2 millones hace 15 años. Funcionan allí oficinas de grandes empresas como Microsoft , KPMG y Samsung.

La torre tiene 15.014 m2 locativa en 12 pisos de oficinas con 116 unidades de cocheras. Se estima un valor por m2 de u$s 25.800.

En el comunicado también especifican que "el resultado contable de esta operación será reconocido en los Estados Contables de la Sociedad del 1er trimestre del PF 2021". Con la venta, la firma obtuvo liquidez para hacer frente su deuda de este año con vencimientos por u$s 140 millones.

El edificio ubicado entre la avenida Córdoba y Leandro Alem tiene una larga historia. En 1949, el terreno fue comprado por la Agrupación de Trabajadores Latinoamericanos Sindicalizados (ATLAS) y dos años más tarde montó el edificio ALEA, vecino de la icónica torre porteña ATLAS.


Lo Que Viene:

El proyecto viene dando vueltas hace más de diez años. El objetivo: vincular Puerto Madero, el barrio más joven de la ciudad, en donde se venden las propiedades con el metro cuadrado más caro (alrededor de US$5000), con la emergente Zona Sur, una de las de mayor crecimiento en la ciudad. En aquel momento, el plan era construir once torres residenciales, además de oficinas, espacios comunes y parques públicos.

Ahora, el Gobierno de la Ciudad dio luz verde a la iniciativa: cerró un acuerdo que se consolidará en un convenio urbanístico con IRSA, la empresa propietaria de la tierra, que será tratado en la Legislatura porteña. De esta forma, la empresa liderada por Eduardo Elsztain tendrá la posibilidad de construir una urbanización de 237.904 metros cuadrados porque se ampliaron los usos deportivos permitidos. Esto significa que en el predio de 70 hectáreas abandonadas desde hace más de 30 años, ubicadas a la vera del Río de la Plata en la ex ciudad Deportiva de Boca Juniors, podrán construirse viviendas, locales gastronómicos y espacios recreativos. Un dato clave es que, como contraprestación, la Ciudad obtendrá el 67% de la superficie total del predio, es decir 478.276 metros cuadrados que se convertirán en un espacio verde y público. Además, la empresa deberá hacerse cargo del mantenimiento y conservación del parque público por 10 años, de las obras de infraestructura necesaria para la urbanización de la zona, entre otros compromisos. De esta forma, desde Ciudad aseguran que "Buenos Aires recupera parte del predio para la construcción de un parque con espacios de recreación que llevarán más ciudad y más empleo a una zona postergada". Entre terrenos y aportes en efectivo a fondos de desarrollo urbano y de tecnología, la contraprestación de IRSA para poder avanzar en su proyecto ronda los US$250 millones.

El predio de 70 hectáreas sobre el río, contiguas a la Reserva Ecológica y al Barrio Rodrigo Bueno, podrá quedar integrado a Puerto Madero Gentileza GCBA

En 1997, la empresa desarrolladora desembolsó US$50 millones y le compró la tierra a un empresario de la carne, que un año antes se lo había adquirido a Boca Juniors, el club de fútbol que en algún momento soñó con construir su estadio en ese mismo sitio.

El objetivo de Horacio Rodríguez Larreta es, además de generar más espacio público, fomentar la mixtura de usos públicos y lograr que la ciudad deje de darle la espalda al agua, en línea con lo que sucede en las urbanizaciones más desarrolladas del mundo.

El plan del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires es, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano, impulsar un plan que incentive la inversión privada y pública en las zonas relegadas o subaprovechadas, tales como Costanera Sur, Costa Salguero, Punta Carrasco y, tras la pandemia, el microcentro porteño. Lo dicho se enmarca dentro del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible, queconvoca la realización de convenios urbanísticos, es decir acuerdos entre actores del sector público y el privado (desarrolladores) para impulsar el desarrollo de proyectos que generen nuevos espacios públicos de calidad, fomenten la reactivación de frentes urbanos, y promuevan la mixtura de usos teniendo en cuenta las necesidades de los ciudadanos. Se trata de una herramienta de gestión urbana que define compromisos entre las partes: se otorga la autorización de construir metros a cambio de montos de inversión, metros de espacios verdes, o la construcción y mantenimiento de algún edificio público.

En marzo, el Gobierno de la Ciudad abrió la convocatoria, otorgando prioridad a aquellos emprendimientos ubicados en el Sur. Entre los barrios prioritarios se estableció a San Telmo, Monserrat, La Boca, Constitución Oeste, y Barracas Este y Oeste.

Una torre de 50 pisos, aprobada en marzo

De hecho, a fines de marzo, la legislatura de la ciudad de Buenos Aires aprobó un convenio firmado entre el jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta y un desarrollador urbano para elevar a 140 metros (unos 50 pisos) la altura permitida para futuras construcciones en un predio de Puerto Madero. A cambio de esto, las empresas que participaron del acuerdo deberán pagar al gobierno de la Ciudad de Buenos Aires US$2,5 millones, montoque "será destinado a gastos erogados como consecuencia de la emergencia sanitaria causada por el coronavirus y de la emergencia económica y financiera". Además, parte de los fondos adquiridos serán para la construcción de una plaza pública, a la vera del río, en homenaje a las víctimas del atentado a la Asociación Mutual Israelita Argentina (AMIA), en una zona cercana al Parque de la Memoria, un terreno ubicado en Nuñez donde están depositados los escombros del edificio de la calle Pasteur que sufrió el ataque terrorista en 1994.

Este fue el tercer acuerdo que aprueba la Legislatura, sumándose al aval otros dos convenios que facilitaban cambios en la morfología a terrenos en Villa Crespo y Palermo.